Resolução extrajudicial ou judicial do contrato de arrendamento. Meio impositivo-optativo
Autoria: Luísa Pinto Teixeira
Sumário: O senhorio pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, podendo lançar mão da acção de despejo, baseado no incumprimento por qualquer causa que o fundamente, e, no caso do n.º 3, pode ainda o senhorio utilizar, em alternativa, a resolução extrajudicial aí prevista, se verificar que essa possibilidade que a lei lhe concede é mais expedita.

Conclusão do estudo:
Tendo em conta a arrumação sistemática da norma [do art. 1083.º do C.C.], o princípio geral estatuído na lei é o seguinte: o senhorio pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, podendo lançar mão da acção de despejo, baseado no incumprimento por qualquer causa que o fundamente, e, no caso do n.º 3, pode ainda o senhorio utilizar, em alternativa, a resolução extrajudicial aí prevista, se verificar que essa possibilidade que a lei lhe concede é mais expedita. A imperatividade a que alude o art. 1080.º do CC. não é a de se considerar que a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas superior a três meses se faz pela via extrajudicial exclusivamente, a imperatividade aí vertida reporta-se a todos os mecanismos que a lei prevê para obter a cessação do contrato e não apenas àquela: di-lo a exposição de motivos da Lei que aprovou o NRAU: “o regime jurídico manterá a sua imperatividade em sede de cessação do contrato  de arrendamento…” Dizendo ainda a mesma exposição de motivos, “abre-se a hipótese (abre-se a hipótese, não a obrigatoriedade e exclusividade) à resolução extrajudicial do contrato, com base em incumprimento que, pela sua gravidade e consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”. Portanto, a regra da imperatividade tem a ver com a definição do regime jurídico da cessação do contrato de arrendamento (a todo ele) e não com a possibilidade que se abre ao senhorio de a fazer operar também por via extrajudicial. Quer a inserção sistemática do n.º3 do art. 1084.º, a seguir ao n.º1, quer a intenção do legislador em agilizar a resolução do contrato de arrendamento pelo reiterado incumprimento do arrendatário, justificam esta posição.