Jurisprudência de Primeira Instância

Descritores

Referências

Arrendamento Comercial
Trespasse
Alteração do ramo de negócio
Fim do contrato
Concorrência com o senhorio

Data da decisão: 18.11.2002
Dr.ª Micaela Marisa Silva Sousa
Juiz de Direito
Tribunal Judicial do Funchal
4.º Juízo Cível

Descrição sumária

Trata-se de uma acção declarativa de apreciação positiva em que se coloca a questão de saber se o contrato de arrendamento para comércio destinado a qualquer ramo de comércio, com excepção de agências funerárias, oficinas de reparação de automóveis e venda ou fabrico de materiais explosivos, tendo sido instalado nesse local um estabelecimento comercial de bordados e artigos regionais, permite que, uma vez trespassado o estabelecimento, pode o trespassário instalar no locado outro ramo de comércio, como cafetaria e minimercado, sem carecer de autorização do senhorio; analisou-se ainda se a sociedade, tendo por objecto social, inicialmente, apenas o comércio de bordados pode alterar esse obejcto com vista, precisamente, a alterar o ramo de comércio instalado no locado; analisa-se ainda a questão de saber se a actividade do trespassário é concorrencial da do senhorio e, nessa medida, não pode ser explorada no locado.

Texto Integral

I. Relatório

P & V Lda., com sede à Rua .... freguesia do ....., Funchal, intenta contra António N. residente à Estrada ....., freguesia de .., Funchal, a presente acção de simples apreciação positiva, com fundamento em que entre o réu, como senhorio e Emanuel V., com arrendatário, foi celebrado um contrato de arrendamento relativo à loja identificada no artigo 2º da petição inicial, destinado a qualquer actividade comercial ou industrial, com excepção de agências funerárias, oficinas de reparação de automóveis e venda ou fabrico de materiais explosivos, tendo sido instalado nesse local um estabelecimento comercial de bordados e artigos regionais; entretanto, a sociedade A. adquiriu por trespasse o referido estabelecimento comercial prosseguindo no local arrendado a mesma actividade comercial; sucede que o rendimento tem vindo a decrescer face à pouca procura de bordados e à crise económica internacional, pelo que a A. pretende aditar ao comércio de Bazar uma pequena cafetaria e mini-mercado, mas ao comunicar essa pretensão ao senhorio este respondeu-lhe negativamente; a A. entende que tem direito à pretendida alteração porquanto com o trespasse foi-lhe transmitida a posição de arrendatária da qual era titular o primitivo inquilino.---

Pede, assim, que o Tribunal declare que a A. pode no objecto locado, para além de manter o ramo comercial de bordados e artigos regionais, praticar todo o comércio inerente aos bazares madeirenses, v. g. com inclusão de peças de vime, artigos de artesanato, peças e trajes típicos da Região, etc., bem como aditar uma pequena cafetaria com café, leite, chá, etc e um mini-mercado com caixas de cereais, latas de conserva, iogurtes, chocolates, etc., tudo com equipamento de conservação ou frigorifico e equipamento de guarda dos produtos e ocupar o remanescente espaço da loja com algumas mesas e cadeiras, sendo o serviço de cafetaria executado pro raparigas e/ou rapazes com trajes tradicionais madeirenses, devendo o estabelecimento funcionar no horário habitual das 9 h. às 22 h.; pede também que o réu seja condenado a respeitar as declarações judiciais naquele sentido e que seja condenado a reconhecer que com fundamento nessa alteração não pode intentar acção para resolução do contrato de arrendamento.---

Regularmente citado o réu contestou, deduzindo excepções de ineptidão da petição inicial, falta de interesse em agir e impropriedade do meio processual utilizado pela A. e alegando, em síntese, que o contrato de arrendamento transmitido à A. foi o contrato cujo objecto é o comércio de bordados e artigos regionais, e a A. sociedade foi formada para desenvolver esse mesmo objecto, pelo que sabia que essa era a única actividade que podia desenvolver no locado e que só poderia alterar o ramo do contrato com o assentimento do senhorio; sustenta ainda que não existe qualquer relação de instrumentalidade necessária ou quase necessária entre uma loja de artefactos e a venda dos produtos indicados pela autora, pelo que não podem coexistir no mesmo espaço; entende, pois, que essa alteração significa usar o arrendado para ramo de negócio diverso o que consubstancia fundamento para a resolução do contrato de arrendamento previsto no art. 64º, n.º 1, b) do RAU; alega ainda que tal nova actividade seria concorrencial com a actividade prosseguida pelo senhorio num edifício de que é proprietário (apart-hotel), o que contende com os limites da vinculação negocial a que ficou adstrito aquando da celebração do contrato de arrendamento; entende ainda o réu que tendo sido instalado no locado um estabelecimento de bordados e artigos regionais, com o conhecimento do senhorio, e tendo o trespassário explorado idêntica actividade durante mais de oito anos, ficou consolidado entre as partes que também o aceitaram, que o fim a que foi destinado o local é o comércio de bordados e artigos regionais; conclui pugnando pela improcedência da acção e consequente absolvição do réu do pedido.---

A A. respondeu considerando improcedentes as diversas excepções deduzidas e pronunciando-se sobre denominadas "excepções implícitas", tendo o Tribunal, nesta parte, considerados não escritos os artigos 88º a 197º da resposta.---

Foram ainda apresentados diversos requerimentos de resposta cujo desentranhamento foi ordenado, tendo tal despacho sido objecto de recurso.---

Foi proferido despacho saneador tendo sido aferidos positivamente todos os pressupostos processuais relevantes, tendo o Tribunal considerado improcedentes todas as excepções deduzidas.-

Foi efectuada a selecção da matéria de facto com elaboração da base instrutória, a qual não foi objecto de reclamação.---

Teve lugar a realização da audiência de julgamento com observância do ritualismo legalmente prescrito, tendo o Tribunal fixado a matéria de facto da forma que se revela a fls. 366 e 367, também sem reclamação.---

Após a prolação do despacho saneador mantém-se a validade e regularidade da instância e nada obsta à apreciação do mérito da causa.--

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Questão a apreciar: pode a A., enquanto trespassária e titular da posição de arrendatária, à luz da cláusula segunda do contrato de arrendamento vigente entre as partes, alterar o ramo de comércio que vem sendo explorado no locado, sem autorização do senhorio, ora réu.---

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II. Fundamentação de Facto

É a seguinte a factualidade processualmente adquirida:---

1.Por escritura pública com data de 19.06.1986 lavrada a fls. .... verso do Libro de Notas .... do 1º Cartório Notarial do Funchal, António N....... e esposa Maria ....., como primeiro outorgante e na qualidade de senhorio, declararam dar de arrendamento ao segundo outorgante, Emanuel V......, como inquilino, que declarou aceitar, a unidade comercial designada por "A-rés-do-chão" localizada no rés-do-chão-frente do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, situado à Estrada ...., freguesia de ....., concelho do Funchal (alínea A)).---

2.O prazo do contrato de arrendamento referido em 1. foi fixado em um ano, com início reportado a 15.06.1986, renovável por iguais e sucessivos períodos e a renda foi, então, fixada em Esc. 1.200.000$00 por ano, pagável em prestações mensais de Esc. 100.000$00 (alínea B)).---

3.Na cláusula 2ª do contrato referido em 1. foi estipulado o seguinte: "O local arrendado destina-se a qualquer actividade comercial e industrial, com excepção de agências funerárias, oficinas de reparação de automóveis, e venda ou fabrico de materiais explosivos" (alínea C)).---

4.Na loja arrendada, o arrendatário Emanuel ....... instalou um estabelecimento comercial de bordados e artigos regionais (alínea D)).---

5.Por escritura pública com data de 29 de Julho de 1994, lavrada a fls. .... do Livro de Notas n.º ..... do Terceiro Cartório Notarial do Funchal, Rui ..... e esposa Maria ..... e Dalila .... disseram que constituem entre si uma sociedade comercial por quotas, com a firma "P. & V. Lda.", cujo objecto é o de comércio de artigos de bordados, tapeçaria e artesanato regional (alínea E)).---

6.Por escritura pública com data de 29 de Julho de 1994, lavrada a fls. .... verso do Livro de Notas n.º ..... do Terceiro Cartório Notarial do Funchal, Emanuel V..... e esposa Maria ....., como primeiro outorgante declararam vender ou trespassar à sociedade "P. & V Lda." representada pela segunda outorgante, Maria ...., mediante o preço de vinte milhões de escudos, o seu estabelecimento comercial de bordados e artigos regionais, instalado na unidade comercial "A-rés-do-chão" do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, situado à estrada Monumental, número 248, freguesia de ...., concelho do Funchal, inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo número ....., "trespasse que é feito com todos os elementos integrantes do mencionado estabelecimento e o direito ao arrendamento que vem existindo, titulado pro escritura de 19 de Junho de 1986 (...) com exclusão das dívidas activas e passivas, que continuarão a pertencer, em direito e obrigação, aos primeiros outorgantes, estabelecimento que é entregue sem empregados" (alínea F)).---

7.A sociedade A., como nova arrendatária, prosseguiu na loja arrendada a actividade comercial de bordados e artigos regionais que vinha sendo anteriormente exercida (alínea G)).---

8.A A. pretende aditar ao comércio efectuado no locado uma pequena cafetaria e mini-mercado, com café, leite, chá, torradas, sumos, cerveja, refrigerantes, águas minerais, sanduíches, variadas, croquetes, rissóis, frutas, pastéis, bolos, gelados e semi-frios, caixas de cereais, latas de conserva, iogurtes, chocolates, pacotes de sopas feitas, ovos, alface, tomate, azeite, bebidas engarrafadas ou enlatadas, salchichas, pão, manteiga, queijo, carnes frias, frutas naturais e secas, sem incluir peixe nem carne, mantendo o horário do estabelecimento das 9 h. às 22 horas (alínea H)).---

9.Todos os artigos referidos em 8. seriam mantidos em câmaras e/ou balcões frigoríficos, com máquina de café e de sumos e demais equipamento adequado, algumas mesas e cadeiras decoradas com toalhas, guardanapos e almofadas de bordado madeirense, ou tapeçaria, sendo o serviço aos clientes prestado por raparigas e/ou rapazes vestidos com trajes regionais madeirenses (alínea I)).---

10.No estabelecimento, a A. pretende juntar aos mapas e guias turísticos da Região, os jornais, revistas, livros ilustrados sobre história, geografia, fauna e flora da Madeira, flores e arranjos florais, bem como tabaco e fósforos (alínea J)).---

11.A A. dirigiu ao senhorio uma carta registada coma viso de recepção, com data de 11.01.2002, onde pedia a anuência deste para introduzir alterações no estabelecimento referindo que "(...) surgiu a necessidade de excluí-los (os bordados) dos produtos comercializados no estabelecimento, manter um pequeno stock de artigos regionais e instalar no local uma secção principal de mini-supermercado e cafetaria (...) o mesmo é dizer que os novos ramos de comércio que a sociedade arrendatária pretende exercer na loja locada, são permitidos no contrato de arrendamento" (alínea L)).---

12.O A. respondeu, por carta com data de 14.01.2002 referindo que não dava a sua autorização para a pretendida mudança de ramo ou para qualquer outra (alínea M)).---

13.O pensado estabelecimento funcionaria com divisórias amovíveis (alínea O)).---

14.A A. paga de renda a quantia mensal de € 1,104.00 (alínea P)).---

15.O arrendatário referido em 4. optou por uma actividade comercial essencialmente votada à clientela de turismo, montando um estabelecimento vulgarmente conhecido por "Bazar" (ponto 1.).---

16.A A. foi constituída com vista à aquisição do estabelecimento comercial referido em 4. (ponto 2.).---

17.Desde que adquiriu o imóvel onde se encontra o locado, o réu quis instalar naquele prédio uma unidade hoteleira (ponto 4.).---

18.O réu quis destinar a loja que acabou por arrendar à instalação de um ramo de negócio como complemento da actividade hoteleira (ponto 5.).---

19.O réu colocou um tecto falso na loja referida em 18. e aí fez duas casa de banho (ponto 6.).---

20.Por escritura pública com data de 3 de Maio de 2002, exarada a folhas .... verso do Livro de Notas n.º .... do Cartório Notarial da Ribeira Brava, Rui ........, na qualidade de sócio-gerente da firma "P. & V, Limitada" declarou que altera a cláusula terceira do pacto social a qual passa a ter a seguinte redacção: "O objecto social consiste no comércio a retalho de bordados, tapeçarias, artesanato regional, flores, plantas, arranjos florais, artigos decorativos par ao lar, cafetaria, mini mercado, venda de jornais, revistas, tabaco e fósforos" (documento de fls. 186 a 188).---

21.A alteração do contrato social referida em 20. foi registada na Conservatória do Registo Comercial do Funchal referente à matrícula n.º 05424/940921 pela Ap. 05/020509 (documento de fls. 189 a 192).---

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III. Fundamentação de Direito

O art. 1059º, n.º 2 do C. Civil torna aplicável à cessão da posição do locatário o regime geral da transmissão da posição contratual vertido nos art.ºs 424º e seguintes do mesmo diploma legal, sem prejuízo das disposições especiais ali previstas. Assim sendo, a cessão da posição do locatário depende, em princípio, do consentimento do senhorio, consentimento este que não dispensa a comunicação ao locador da cedência do gozo da coisa, nos termos do art. 1038º, g) do C. Civil (cfr. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6ª edição revista e actualizada, pág. 649).---

Entre as excepções legalmente previstas quanto a este regime, figura o disposto nos art.ºs 115º e 116º do RAU, quanto ao trespasse de estabelecimento comercial ou industrial, dispondo o n.º 1 daquele normativo que "é permitida a transmissão por acto entre vivos da posição do arrendatário, sem dependência da autorização do senhorio, no caso de trespasse do estabelecimento comercial ou industrial".---

Verifica-se, assim, que a dispensa de autorização do senhorio para a transmissão da posição de arrendatário depende da ocorrência de verdadeiro trespasse.---

De referir que "haverá trespasse sempre que ocorrer uma transferência definitiva e unitária do estabelecimento comercial; (...) o facto de se exigir uma transferência unitária, não significa que devam ser necessariamente transmitidos todos os elementos que, no momento do trespasse, integram o estabelecimento: basta que o sejam aqueles que o caracterizam, aqueles que forma o seu "minimum"" - M. Januário Gomes, Arrendamentos Comerciais, 2ª edição, remodelada, 1991, págs. 162 e 163.---

De todo o modo, no trespasse há sempre transmissão do estabelecimento como empresa ou organização económica - cfr. Ac. STJ de 15.03.94, CJ (STJ) 1994, I, 163.---

Sabemos já que o estabelecimento comercial deve ser visto como uma unidade jurídica que é objecto de direitos, e enquanto unidade económica dele fazem parte, no contexto de uma organização de factores, elementos corpóreos (o imóvel utilizado - se for propriedade do empresário -, as máquinas, as mercadorias, a matéria-prima, os produtos, etc.) e elementos incorpóreos (direito ao uso do nome do estabelecimento, marcas, direitos de propriedade industrial e os direitos resultantes de contratos, como os de trabalho, arrendamento, exploração comercial, etc.) - cfr. Ac. RL de 20.12.90, CJ 1990, V, 149,.---

O trespasse não inclui, de modo automático, a transmissão do direito ao arrendamento, podendo incluí-la ou não consoante o que for abrangido pelo trespasse, podendo não sê-lo se tal direito não integrar os elementos essenciais do estabelecimento comercial objecto do trespasse - cfr. Ac. RL de 8.03.94, CJ 1994, II, 74.---

Contudo, ocorrendo essa transmissão ela dá-se independentemente de autorização do senhorio.---

Dado que a dispensa de autorização do senhorio justifica-se por forma a permitir a livre circulação do estabelecimento comercial ou industrial, é necessário que se esteja perante um verdadeiro negócio incidente sobre esse estabelecimento comercial e que as partes tenham querido, de facto, transmiti-lo, e não apenas perante uma aparência de trespasse em que o que se quis, foi, pelo contrário e tão somente, ceder a posição de arrendatário.---

Do disposto no art. 115º, n.º 2, a) do RAU resulta, desde logo, que não há trespasse quando a transmissão da posição do arrendatário não seja acompanhada da transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento, se bem que, como já se referiu, não seja necessário que a negociação do estabelecimento abranja todos os elementos que o compõem.---

Na alínea b) do n.º 2 do art. 115º do RAU prevê-se o afastamento do regime de dispensa de autorização do senhorio quando, uma vez transmitido o gozo do prédio, nele se passe a exercer outro ramo de comércio ou indústria ou quando, de um modo geral, lhe seja dado outro destino.---

Neste caso, porém, a mera mudança de ramo comercial não implica, desde logo e sempre, a inexistência de trespasse. Com efeito, "(...) para que se possa afirmar uma irregularidade na cessão da posição de arrendatário, é mister que essa mudança de ramo seja a projecção do acto anterior, gerador do pretenso trespasse; é necessário, como escreve Orlando de Carvalho (in Rev. Leg. Jur., ano 110º, pág. 111) "que se prove que a alteração interferiu no próprio acto que se põe em movimento, impedindo o trespasse da organização do alienante; que as partes não quiseram transferir tal empresa e realmente a não vieram a transferir". Não sendo feita essa prova, ao senhorio só restará reagir contra o trespassário, pedindo a resolução do contrato, com base na al. b) do n.º 1 do art. 64º do R.A.U., na medida em que a mudança de ramo constitua uma infracção ao contrato de arrendamento" - Januário Gomes, ob. cit., pág. 172; no mesmo sentido, Aragão Seia, ob. cit., págs. 646 e 647; diversamente, ao que depreendemos, Pinto Furtado considera que as alíneas do n.º 2 do art. 115º do RAU são de funcionamento automático, mas, quanto à previsão da alínea b), aceita que a mudança de ramo não implicará, desde logo, a descaracterização do trespasse - cfr. Manuel do Arrendamento Urbano, 1996, pág. 503.---

Questão pertinente para a apreciação da situação concreta que foi colocada ao Tribunal no âmbito desta acção é a de saber se efectuado o trespasse do estabelecimento comercial atinente a um determinado ramo comercial, poderá o trespassário mudar de ramo com base em cláusula do contrato de arrendamento que permita a destinação do locado a qualquer dos ramos em causa ou a qualquer ramo de comércio.---

A relevância deste ponto exige, antes de mais, que não haja dúvidas sobre a verdadeira ocorrência de trespasse, ou seja, é necessário que a mudança de ramo já não possa ser encarada como uma camuflada cedência da posição de arrendatário, nomeadamente, pelo facto de o tempo entretanto decorrido ou circunstâncias do negócio já não se suscitarem dúvidas quanto a esse aspecto.---

Assim, e em princípio, a mudança posterior à transmissão do estabelecimento não prejudica a existência de trespasse que se processou anteriormente - cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, volume II, 3ª edição revista e actualizada, 1986, pág. 644.---

Januário Gomes parece claro neste ponto ao referir que "(...) em si, a cláusula do contrato de arrendamento que permite a aplicação do locado a ramo diverso não tem, por natureza, carácter intuitus personae, o qual terá de resultar do próprio contrato. Assim, não sendo demonstrado o carácter intuitus personae da faculdade de aplicação do locado a ramo diverso, a mesma mantém-se, apesar das modificações subjectivas - inter vivos ou mortis causa - ocorridas na posição de arrendatário. Em consequência, nesse pressuposto, transmitido o estabelecimento através de trespasse e com inclusão do direito ao arrendamento, mantém o trespassário a faculdade de destinação do locado a ramo diverso nos exactos termos em que o podia fazer o trespassante" - ob. cit., pág. 174.---

Na verdade, dado que o senhorio ao celebrar o contrato de arrendamento para fim comercial sabe que o arrendatário poderá, sem o seu consentimento, transmitir o estabelecimento que nele instalar, impende sobre si a obrigação de se precaver contra essa possibilidade no caso de não pretender que futuros inquilinos possam beneficiar dos direitos que concedeu ao arrendatário primitivo com quem contratou, e, nessa medida, poderá restringir a amplitude da destinação do locado tornando-a aplicável apenas enquanto for esse primitivo inquilino que se mantenha nessa posição.---

Deste modo, não resultando do texto do contrato de arrendamento que o senhorio pretendeu conferir um determinado direito apenas ao locatário com quem contratou, todos esses direitos transmitem-se para o trespassário em caso de ocorrência de trespasse do estabelecimento comercial - cfr. Ac. RE de 16.01.97, CJ 1997, I, 286; Ac. TRP de 26.09.1991 mencionado na base de dados do DGSI com o endereço www.dgsi.pt.---

"O trespasse tem a natureza jurídica de cessão da posição contratual do arrendatário-trespassante, o cedente, a favor de um terceiro-trespassário, o cessionário (...) suposta a regularidade do trespasse do ponto de vista substancial e formal, o primitivo arrendatário sai da relação jurídica do arrendamento, sendo substituído na respectiva posição contratual pelo cessionário-trespassário, que a assume por inteiro, com todos os respectivos direitos e obrigações, sendo o seu direito o mesmo do trespassante-cedente, com os mesmos vícios que o afectavam" - Aragão Seia, ob. cit., pág. 661.---

A unidade comercial designada por "A-rés-do-chão" localizada no rés-do-chão frente do prédio urbano, em regime de propriedade industrial, situado à Estrada ....., ...., Funchal foi dada de arrendamento a Emanuel ......., pelo ora réu, e esposa, por escritura pública com data de 19.06.1986, pelo prazo de um ano, renovável, vindo o então arrendatário a instalar no locado um estabelecimento comercial de bordados e artigos regionais (pontos 1., 2. e 4.).---

Entretanto, Emanuel ...., por escritura pública com data de 29.07.1994, declarou vender ou trespassar à sociedade P & V, L.da, a unidade comercial em causa, com todos os elementos integrantes do estabelecimento e o direito ao arrendamento que vem existindo, sendo que aquela sociedade constituiu-se nessa mesma data, com o objecto comercial de artigos de bordados, tapeçaria e artesanato regional (pontos 5. e 6.).---

A sociedade trespassária, nova arrendatária, prosseguiu na loja arrendada a actividade comercial de bordados e artigos regionais que vinha sendo anteriormente exercida (ponto 7.).---

Na situação sub judice não foi colocada em causa a verdadeira existência de um trespasse do estabelecimento comercial instalado no objecto locado, sendo certo que esse negócio resulta não só da escritura junta aos autos, como não pode a mesma ser colocada em causa pelo simples facto de a A. já ter ampliado o seu ramo de comércio e agora pretender alterá-lo significativamente, porquanto durante oito anos a A. exerceu, de facto, o ramo de comércio de artesanato e produtos regionais que estava instalado no locado, o que afasta a ponderação de que sob a aparência de trespasse as partes tenham querido ceder a posição de arrendatário, dado que a trespassário continuou a explorar o mesmo ramo de comércio que ali estava instalado.---

Como já se referiu, se a mudança de ramo de comércio ou indústria explorado no prédio ocorre depois de efectuada a transmissão do estabelecimento, não poderá a mesma prejudicar a existência do trespasse que tenha tido lugar anteriormente - cfr. neste sentido, Ac. RL de 10.05.2001, CJ 2001, III, 87.---

Ultrapassado este ponto (que nem sequer foi posto em causa pelas partes), o que importa esclarecer é se a A., à luz da cláusula 2ª do contrato de arrendamento no qual esta ocupou a posição de inquilina e que estipula que "O local arrendado destina-se a qualquer actividade comercial e industrial, com excepção de agências funerárias, oficinas de reparação de automóveis, e venda ou fabrico de materiais explosivos" (ponto 3.), pode alterar o ramo de comércio que vem desenvolvendo no locado sem para tal necessitar da autorização do senhorio, ora réu.---

A A. pretende aditar ao comércio efectuado no locado uma pequena cafetaria e mini-mercado, com café, leite, chá, torradas, sumos, cerveja, refrigerantes, águas minerais, sanduíches variadas, croquetes, rissóis, frutas, pastéis, bolos, gelados e semi-frios, caixas de cereais, latas de conserva, iogurtes, chocolates, pacotes de sopas feitas, ovos, alfaces, tomate, azeite, bebidas engarrafadas ou enlatadas, salchichas, pão, manteiga, queijo, carnes frias, frutas naturais e secas, sem incluir peixe nem carne, mantendo o horário do estabelecimento das 9 h. Às 22 horas. Tais artigos seriam mantidos em câmaras/balcões frigoríficos, com máquina de café e de sumos e demais equipamento adequado, algumas mesas e cadeiras decoradas com toalhas, guardanapos e almofadas de bordado madeirense, ou tapeçaria, sendo o serviço aos clientes prestado por raparigas e/ou rapazes vestidos com trajes regionais madeirenses. A A. pretende ainda juntar aos mapas e guias turísticos da Região, os jornais, revistas, livros ilustrados sobre história, geografia, fauna e flora da Madeira, flores e arranjos florais, bem como tabaco e fósforos (pontos 8. a 10.).---

Em parte alguma do contrato de arrendamento ficou consignada qualquer cláusula que indicie ou revele expressamente que a possibilidade conferida ao primitivo arrendatário de destinar o locado a qualquer ramo de comércio com excepção de agências funerárias, oficinas de reparação de automóveis e venda ou fabrico de materiais explosivos, tenha sido prevista apenas e em função da pessoa daquele arrendatário não sendo passível de aplicação a qualquer outro inquilino.---

A diversidade dos ramos comerciais passíveis de serem explorados no locado é, pois, manifestamente ampla.---

O senhorio alegou que a cláusula em referência não é extensível à actual locatária pela razão de que desde sempre aquele quis instalar no locado um estabelecimento deste género só o não tendo feito porque o seu sócio desistiu desse projecto levando a que a loja fosse arrendada, mas sempre no pressuposto de que o ramo de comércio seira aquele que veio a ser ali instalado, pelo que aquela cláusula deverá ser interpretada de acordo com este circunstancialismo.---

O réu não fez qualquer prova desses factos, mas tão somente daqueles que dão conta da natureza do ramo de comércio ali instalado e nem sequer provou que foi sua intenção explorar directamente esse ramo de negócio.---

Assim, o único dado que temos é que, de acordo com o contrato de arrendamento, pode o inquilino explorar no locado qualquer ramo de negócio com excepção de agências funerárias, oficinas de reparação de automóveis e venda ou fabrico de explosivos, e que essa cláusula há-de ser extensível à actual arrendatária dado que os autos nada evidenciam que deponha em sentido contrário.---

O réu pretendeu também afastar a possibilidade de mudança de ramo de comércio por parte da A. com fundamento em que entre senhorio e arrendatário veio a ficar acordado, nomeadamente pelo decurso dos anos em que o ramo de comércio de artesanato esteve a ser exercido, que o locado deveria ser utilizado tão somente para esse fim, carecendo a mudança de destino deste de autorização do senhorio, ora réu.---

O réu não logrou demonstrar a existência dessa cláusula posterior e diversa do que consta da escritura de arrendamento comercial, não sendo pois de aceitar que o fim dado ao locado seja diverso para o ora arrendatário.---

Alegou ainda o réu que a sociedade autora foi constituída com vista à aquisição daquele estabelecimento em concreto, sabendo que aquela actividade era a única que podia e pode desenvolver no locado.---

Ficou demonstrado que, efectivamente, a sociedade constituiu-se para adquirir aquele estabelecimento; contudo, já não resultou provado que a sociedade soubesse que apenas poderia exercer no locado aquela actividade e que nunca poderia alterá-la sem autorização do senhorio.---

Não houve produção de qualquer prova nesse sentido, nem a cláusula segunda do contrato de arrendamento ficou excluída aquando do trespasse ou sofreu qualquer alteração, pelo que se mantém perfeitamente válida e deve funcionar entre os actuais senhorio e inquilina.---

Desta forma, sabendo-se que ocorreu verdadeiro trespasse, sendo certo que o mesmo incluiu o direito ao arrendamento do trespassante, e estando assente que o arrendatário anterior estava autorizado pelo contrato a exercer actividades comerciais distintas que implicavam mudança de ramo de comércio é evidente que o senhorio, ora réu, não pode despejar a A. por ela passar a exercer uma dessas actividades, diversa da que actualmente explora, ainda que com exclusão da anteriormente praticada, não integrando a eventual alteração (delimitada nos termos acima referidos) violação da obrigação de o arrendatário não destinar o locado a fim diverso do contratualmente estipulado (art. 64º, n.º 1, b) do RAU) - cfr. Ac. RL de 10.05.2001 já mencionado; Ac. RE de 11.03.99, CJ 1999, III, 261 ; Acórdãos do TRP de 28.09.1999 e 10.10.1996, mencionados na base de dados da DGSI com o endereço www.dgsi.pt.---

De referir que, nada obsta a que a sociedade A. tenha sido constituída com um determinado objecto social (ponto 5.), dado que, entretanto, o objecto social da A. foi ampliado mediante alteração do contrato de sociedade (alterações essas legalmente admissíveis - cfr. art.ºs 85º e 265º do Código das Sociedades Comerciais) já devidamente registada (pontos 20. e 21.), o que lhe permite desenvolver as novas actividades que pretende introduzir no locado.---

É certo que a necessidade de autorização do senhorio para os casos de cessão da posição de arrendatário justifica-se pelo seu interesse em salvaguardar a utilização que é feita do locado que, em algumas circunstâncias, pode não lhe ser rentável ou o desgaste produzido poderá prejudicar o valor económico do prédio.---

Contudo, no âmbito do trespasse, ainda que se possa visualizar, também aí, esse interesse, não se pode deixar de considerar que compete ao senhorio precaver-se contra essa eventualidade - que sabe ser possível -, pelo que, nada tendo oposto a que o locado fosse utilizado para qualquer ramo de comércio com exclusão dos acima referidos, e não tendo restringido o funcionamento dessa cláusula apenas para o primitivo arrendatário, deve agora suportar as alterações que o actual inquilino, na qualidade de trespassário, entenda efectuar, sem que possa invocar que essa nova utilização lhe causará prejuízos a nível económico ou que a justiça das prestações recíprocas então acordadas (gozo do locado - valor da renda) ficaria comprometida.---

Invocou ainda o réu que não pode a A. passar a exercer no locado a exploração de uma pequena cafetaria e mini-mercado nos termos expostos porquanto tal actividade seria concorrencial da actividade desenvolvida pelo senhorio no edifício de que é proprietário (apart-hotel), o que contende com os limites da vinculação negocial a que ficou adstrito aquando da celebração do contrato de arrendamento.---

Ora, do teor do contrato de arrendamento não vislumbramos qualquer limitação quanto ao exercício de ramo de comércio no locado que não aquele que resulta da cláusula 2ª e nesta nada se aduz quanto à circunstância de o próprio senhorio exercer no prédio a exploração de apartamentos hoteleiros, por forma a poder visualizar-se que ficou acordado entre as partes que o inquilino não poderia dedicar-se a uma actividade concorrencial com a daquele.---

Acresce que, ficou assente que já o primitivo arrendatário optou por uma actividade comercial essencialmente votada à clientela de turismo (ponto 15.), mas, simultaneamente, ficou provado que o réu, desde que adquiriu o imóvel onde se encontra o locado, quis ali instalar uma unidade hoteleira e que quis destinar a loja que arrendou a um ramo de negócio que fosse complemento dessa mesma actividade hoteleira (pontos 17. e 18.).---

Ora, a ilação que se pode retirar é a de que, contrariamente ao que pretende sustentar, o réu quis que aquele espaço fosse, também ele, votado a um ramo de comércio que satisfizesse as necessidades do turismo da zona e que pudesse beneficiar os hóspedes/clientes que recebia na sua unidade de apart-hotel.---

Sendo assim, como parece dever ser, ainda que resultasse para o inquilino um dever de não concorrência com o senhorio, sempre deveria entender que a actividade visada pode ser vista como um complemento da actividade hoteleira e especialmente votada ao turismo, fim esse que foi expressamente querido pelo réu.---

Improcede, pois, também aqui a argumentação do réu.---

De notar que o contrato de arrendamento, na sua cláusula 5ª, permite ao locatário efectuar todas as obras necessárias à adaptação do objecto locado para a finalidade comercial por aquele desenvolvida, mas sem que tais obras alterem a estrutura do edifício (documento de fls. 15).---

Assim, as alterações que a A. houver de realizar com vista à instalação das novas actividades serão contratualmente admissíveis, para além do que, conforme resulta do ponto 13., as divisórias amovíveis que aquela pretende colocar não implicarão alteração da estrutura do prédio, pelo que, também por este prisma a introdução de novos ramos de comércio não estará vedada.---

Face ao explanado, dúvidas não restam de que o direito que a A. pretende ver reconhecido e judicialmente declarado lhe assiste efectivamente, nos termos expostos, devendo, assim, a acção proceder, com o dever de o réu reconhecer tal direito.---

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No que concerne ao pedido formulado em último lugar, ou seja, de que o réu seja condenado a reconhecer que, com fundamento na referida alteração ou aditamento de ramos comerciais, lhe está interdito intentar acção para resolução do aludido contrato de arrendamento com base na alínea b) do n.º 1 do art. 64º do RAU, remetemos para tudo quanto ficou expendido no despacho saneador, a fls. 295 a 298, onde se considerou que tal pedido é legalmente inadmissível, sendo, pois, despiciendo reproduzir aqui idêntica fundamentação.---

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Uma vez que a acção deverá proceder quase integralmente, improcedendo apenas quanto ao pedido formulado no ponto II), B) de fls. 11, as custas processuais respectivas deverão ficar a cargo de ambas as partes na proporção de 5/6 para o réu e 1/6 para a A., nos termos do art. 446º, n.ºs 1 e 2 do CPC.---

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IV. Decisão

Nestes termos e com tais fundamentos, decide este Tribunal Singular julgar parcialmente procedente, por provada, a presente acção declarativa de apreciação positiva e, em consequência:---

Declarar que a A., P & V, L.da tem o direito de, no objecto locado, para além de manter o ramo comercial de bordados e artigos regionais, praticar todo o comércio inerente aos bazares madeirenses, v. g. com inclusão de peças de vime, artigos de artesanato, peças de trajes típicos da Região, postais coloridos, flores e arranjos florais, guias turísticos e ampliar a gama de produtos com jornais, revistas e também tabaco e fósforos; assim como pode aditar ao estabelecimento uma pequena cafetaria com café, leite, chá, torradas, sumos, cerveja, refrigerantes, águas minerais, sanduíches variadas, croquetes, rissóis, frutas, pastéis, bolos, gelados e semi-frios - com as respectivas máquinas de café e de extracção de sumos, gelados e semi-frios; aditar ainda ao estabelecimento um mini-mercado com caixas de cereais, latas de conserva, iogurtes, chocolates, pacotes de sopas feitas, ovos, alface e tomate para saladas, azeite, bebidas engarrafadas ou enlatadas, salsichas, pão, café, leite, manteiga, queijo, carnes frias (sem peixe, nem carne), frutas naturais e secas, tudo com equipamento de conservação ou frigorífico (câmaras e/ou balcões frigoríficos) e equipamento de guarda dos produtos nas condições de ambiente e salubridade exigíveis; pode a A. ocupar o remanescente espaço da loja com algumas mesas e cadeiras, decoradas com peças de bordado regional, sendo o serviço de cafetaria executado por raparigas e/ou rapazes com trajes regionais madeirenses, funcionando cada ramo de comércio em espaços demarcados com divisórias amovíveis, sem perda da unidade do conjunto, devendo o estabelecimento funcionar no horário habitual das 9 horas às 22 horas, por tais alterações não estarem excluídas do destino do locado vertido no contrato de arrendamento vigente entre as parte, e condenando o réu a reconhecer esse direito da A., absolvendo-o quanto ao demais peticionado.---

Custas a cargo de A. e réu, na proporção de 1/6 e 5/6, respectivamente.---

Registe e notifique.---

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